Покупка строящейся недвижимости в Испании: процесс, проверка документов и расходы на оформление.

10Кто дает гарантии исполнения обязательств и  защиту Вашим инвестициям?

При покупке строящегося  жилья есть существенные  отличия от приобретения вторичного жилья. В первую очередь, у инвесторов может возникнуть неуверенность при внесении первоначального взноса, поскольку могут быть сомнения   в репутации компании и  ее финансовых гарантиях. Во — вторых, инвестор должен взять на себя обязательства по недвижимости, которая существует лишь в проекте.

При выборе новой собственности обязательно изучите и проверьте необходимые документы. Данную работу лучше доверить юристам, чтобы обезопасить себя от подделок документов и прочих недоразумений.

Вам следует проверить и убедиться, что:

1. Застройщик  является единственным легальным собственником земли, на которой будет строиться объект недвижимости. Для этого вам нужно запросить Escritura de Compra (Выписка о покупке это официальный государственный документ).

2. Земля не находится в залоге у кредитных организаций и не находится под какими-либо разбирательствами. Ответ на этот вопрос Вам даст документ из Кадастрового реестра, который называется Nota Simple (это официальный государственный документ) .

3. Застройщик заплатил налог IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), этот налог закреплен за собственником жилья и новый владелец будет нести обязательства по его уплате.  Квитанцию об оплате  за последний можно попросить у застройщика или  запросить в местном офисе государственной организации SUMA.

4. Убедиться, что  дом или же Урбанизация  зарегистрирована должным образом. Для этого нужно получить Сертификат из Кадастрового реестра (Certificación catastral), а так же Plan Parcial.

5. Проверить в Департаменте градостроительства (Urbanismo) существование разрешения на строительство для этой зоны и нет ли  каких-либо запланированных объектов либо мероприятий, которые могут помешать заявленному застройщиком сроку завершения строительства.

6. Убедитесь, что Застройщик обладает Разрешением на строительство (Licencia de Obra)

Когда Вы осуществляете   покупку  нового жилья, в  сделке присутствуют  два типа Контракта. Первый — это контракт Compra-Venta, который будущий покупатель заключает напрямую с Застройщиком. Второй контракт  (Escritura) заключается после  внесению депозита и получения номера налогоплательщика (N.I.E) . Escritura  готовится нотариусом на основании Контракта на Покупку-Продажу (Compra-Venta) и является финальным договором на покупку. Покупатель  оплачивает  расходы  на подготовку и подписание Легального договора (Escritura) у нотариуса. Застройщик  оплачивает подготовку и подписание  документов  Segregación (division horizontal) и declaracion de obra nueva. Они должны быть официально подписаны у нотариуса до момента заключения Контракта.

At the construction site

Если не осталось сомнений в юридической чистоте строительства, следующим этапом будет ознакомление с договором Купли-Продажи (Contrato de Compra-Venta).

Договор купли — продажи должен содержать следующие пункты:

  1. 1.     Полная стоимость строительства, сроки завершения строительства и готовности к заселению, в том числе сроки получения сертификата на здание (Licencia de Obra).
  2. 2.     Дата завершения строительства. В  Контракте  должна быть указаны:

— точная  дата  завершения строительства здания и инфраструктуры и даты  получения всех необходимых сертификатов;

— должны быть зафиксированы проценты или же суммы штрафов при не соблюдении сроков окончания строительства;

— условия по расторжению Контракта.

  1. 3.     Первоначальный депозит и план платежей.

Контракт должен включать в себя понятные условия и четкие суммы, а так же даты перечисления денег. Обратите внимание на присутствие сумм НДС (IVA).

В Контракте также  прописаны штрафы за просрочку вами платежей. Сроки и штрафные санкции обычно имеют одинаковые параметры в случае Продавца (Застройщика) и Покупателя.

  1. 4.     Банковская гарантия (Aval bancário Certificado de Garantia) или Страховой сертификат, которая обеспечивает выпуск банковской гарантии на суммы полностью эквивалентные платежам, которые вы собираетесь делать в пользу Застройщика.  Если возникнут  события, которые связаны с незаконным строительством, Застройщик гарантирует возврат полной, уплаченной вами суммы и покрытие  всех возникших  расходы.
  1. 5.    Детальный план собственности.  Значимые параметры жилья, размеры и технические характеристики  включаются в Приложение к Контракту – «Записка о Качестве» ( Memoria de calidades).
  1. 6.    Обязательства Застройщика о подключении газа, водоснабжения, электроэнергии и канализации. У Покупателя  будут расходы  только по приобретению и установке счетчиков, а так же газовых баллонов, в случае отсутствия  центрального  газового обеспечения.
  1. 7.     Суммы текущих платежей«Cuota de participación» (доля в общих расходах) в Comunidad de Propietarios (Сообщество владельцев). Ваша доля в общей массе расходов должна быть определена исходя из размеров и оборудования вашей собственности. Если Сообщество владельцев сформировано, то в Контракте должны быть указаны суммы текущих платежей и суммы ожидаемых сборов в год завершения строительства.
  1. 8.    Обязательства Застройщика по погашению всех долгов на землю до момента подписания нотариального договора Покупки-Продажи (Escritura).
  1. 9.     Гарантия качества в течение 10 лет. Каждая строительная компания в Испании обязана по Закону (L.O.E. Ley de Ordenacion de Edificacion) предоставить Покупателю 10-и летнюю гарантию на здание, на любые повреждения, связанные с качеством строительства, например  проблемы с фундаментом, со стенами или структурными элементами здания. Застройщик должен обладать специальной страховкой, покрывающей все возникшие затраты, связанные с неудовлетворительным качеством строительства. Детали этой страховки  предоставляются нотариусу и включаются  в нотариальный договор Покупки Продажи (Escritura). К тому же, в обязанности Застройщика  входит предоставление 3-х летней гарантии на любой ущерб, возникший из-за качества материалов и годовой гарантии на состояние отделочных элементов. Последние две гарантии не обеспечиваются обязательной  страховкой.

Какие расходы несет Покупатель:

1)  Нотариальные сборы: Для оформления  документов, в том числе Escritura.
2)  Пошлина в Земельный кадастр: Заведение дела и произведение смены собственника.НДС (на испанском — IVA): 8%, до января 2012 года на новую недвижимость 4%.
3) Гербовый сбор: Как правило, составляет 1% в общей стоимости здания. Если Вы планируете будущий дом использовать как основное место жительства, то этот налог может быть сокращен.
4) Прочие расходы: Расходы по ипотеке, оплата адвокатов, оплаты по контрактам водоснабжения, электричества, газа и канализации и т.п.

Как зарегистрировать дом после завершения строительства:

После завершения строительства Ваш  дом необходимо зарегистрировать должным образом.

Для регистрации нового жилья Вам понадобятся следующие документы:

— Certificado Final de Obra — Финальный сертификат о разрешение на строительство, выданный Архитектором проекта.

—  Licencia de Obra — Разрешение на здание, выпущенное мэрией.

— Licencia de primera ocupacion — Лицензия на первичное заселение, выпущенное мэрией, которая выдается после проведения проверки государственными органами, на предмет соответствия постройки проектному плану. Включает в себя проверку на соблюдение регламентов по обеспечению здоровья и безопасности жилья.

Сотрудники нашей компании хорошо знакомы с процессом приобретения новой испанской недвижимости. Обращайтесь к нам за бесплатной консультацией и спешите покупать жилье на этапе строительства. Это не только выгодно, но и приятно. Поскольку Вы можете вносить изменения в планировку и  наблюдать,  как строится дом Вашей мечты!

 57884805

Уже 235 моих друзей нашли свой дом в Испании.

Oblozhka

Получите подарок!

Твой дом в Испании

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *